allconstructions.com [ Lithuania (LT), Latvia (LV, RU), Poland (PL), UK (EN), Germany (DE) | anonsas.lt | leisureguide.info) | autoreviu.lt | visasverslas.lt | viskas.lt | agrozinios.lt

Комментарии: 0   Просмотры : 179

Рынок недвижимости России (первая часть)
Печатать 2008-09-15 13:13  

Голоса посетителей 0.0 / Общая сума 0.0

ВСЕ, ЧТО НЕДВИЖИМОЕ - ДВИЖЕТСЯ

И еще как. Рынок жилой и коммерческой недвижимости России, не просто движется, а развивается и повышает свою капитализацию не по дням, а по часам. Если же вести речь о России вообще, о малых и средних городах, о селах и деревнях, о территориях, регионах и иных необъятных территориальных образованиях данной страны, то и десятка статей не хватит. Так разнообразна, специфична и пестра карта развития этого сегмента рынка в масштабах целого государства. Государства, которое охватывает несколько часовых поясов, несколько климатических широт и ряд ценовых порядков между уровнем доходов «простого российского человека» и топ-менеджера ведущих российских корпораций.

Темпы общего и жилищного строительства позволяют соотнести и проанализировать ситуацию в нескольких десятках российских городов. Конечно, все города разные, социально-экономическое развитие различных регионов России иной раз полярно, а политический вес и профессионализм того или иного руководителя российского региона позволяют либо вывести территорию в «продвинутые», либо заискивающе надеяться на очередной транш из Москвы.

Аналитики выделяют несколько инфраструктурных групп городов России:

- «лидеры инфраструктурного развития» (города с высоким уровнем общего и жилищного строительства);

- «опорные инфраструктурные центры России» (города со средним уровнем общего и жилищного строительства);

- «возрождающие/усиливающие общую инфраструктуру» (города с высоким уровнем строительных работ и низким уровнем жилищного строительства);

- «возрождающие/усиливающие жилищную инфраструктуру» (города с низким уровнем строительных работ, но высоким уровнем жилищного строительства);

- «кризисные города» (населеные пункты с низким уровнем строительства жилья и низким уровнем строительных работ).

По данным на начало 2007 года в России города-лидеры по общему строительству (2002-2006 год): Южно-Сахалинск, Ухта, Нижневартовск, Ханты-Мансийск, Альметьевск, Салехард, Сургут, Норильск, Якутск и Москва. Показатели в этих городах превышают среднероссийские в 3-7 раз.

Лидеры же в жилищном строительстве за такой же период: Салехард, Ханты-Мансийск и Астрахань, Люберцы, Мытищи, Химки, Одинцово, Краснодар. Их показатели превышают средние по России в 3-5 раз.

Таковы данные по России. Отдельной строкой стоят такие города как Москва и Санкт-Петербург. Особенно в части коммерческой недвижимости. Крупные мировые девелоперы и инвесторы именно здесь находят применение своим амбициям и это не удивительно.

Россия является лидером по объему иностранных инвестиций среди стран Центральной и Восточной Европы, значительно опережая западноевропейские страны по уровню доходности вложений в коммерческую недвижимость, которая компенсирует повышенные риски местного отечественного рынка. По оценке Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга, в Лондоне доходность редко превышает пять процентов, тогда как в Москве она - 13-14 процентов, а в Санкт-Петербурге - 17-20 процента (в зависимости от сегмента рынка). При этом в российских регионах (в том числе в Санкт-Петербурге) ощущается острый недостаток инфраструктурных объектов. Это делает региональные рынки коммерческой недвижимости крайне привлекательными для институциональных инвесторов (сегодня в Европе большая часть объектов коммерческой недвижимости принадлежит инвестиционным фондам).

ЧТО ПОКУПАЕМ?

Как показало исследование потребительского поведения на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга, для 84 процентов покупателей объектов массового сегмента основным критерием выбора выступала цена, второй по значимости - расположение в хорошем районе (60 процентов). Также для трети респондентов оказались важны такие характеристики как хороший вид из окон и известность компании-застройщика. Наиболее востребованы объекты жилой недвижимости в Приморском, Московском и Красногвардейском районах Питера. При этом в Приморском районе чаще приобретается недвижимость на первичном рынке, а в Московском - на вторичном.

Большинство объектов недвижимости, которые покупают сегодня россияне, не имеет второго санузла, балкона/лоджии и вспомогательных помещений. Размер кухни в 38 процентах купленных квартир составляет 10-12 кв. м. Кухня площадью свыше 14 кв. м представлена преимущественно в квартирах, которые планируют приобрести питерцы на первичном рынке. А кухни небольшой площади (менее 8 кв. м) в основном были указаны респондентами, совершившими покупку недвижимости на вторичном рынке.

Для преобладающего числа россиян не имеет значения количество квартир на этаже. Многие готовы жить в домах, где количество квартир на этажах превышает четыре.

НОВОСТРОЙКИ

Средняя цена предложения на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге  в августе этого года составила 89 358 рублей за один квадратный метр общей площади. Что касается изменения стоимости квартир в зависимости от  типов домов, то наибольшее увеличение  стоимости произошло на квартиры в кирпично-монолитных домах.  Самые высокие цены в Центральном и Петроградском районах Санкт-Петербурга, - здесь средняя стоимость составляет 163 181 и 150 349 рублей за квадратный метр общей площади (в эту цифру вошли данные и по элитноотреставрированным домам). Самые недорогие квартиры в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Средняя стоимость квадратного метра составляет - 70 8945 рублей. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в Невском и  Фрунзенском районах. Меньшим спросом пользуются однокомнатные квартиры  в Выборгском  и  пригородных  районах Санкт-Петербурга.

ВТОРИЧНОЕ. НО НЕ ПОСЛЕДНЕЕ

За сумашедшей гонкой цен и на вторичном (регулярном) рынке жилья, которой отличалась Москва в последние годы, этим летом наступил период некоего затишья. Средняя цена за квадратный метр составила 80,6 тысяч рублей. Конечно, это тоже рост: за июль цена подросла на 2,8 процента, а относительно начала 2008 года рост цен на вторичном рынке составил - 29 процентов. Но о гиганских прыжках цен в высоту пока никто не говорит. Появилось больше квартир на рынке, увеличилась доля нового предложения. Темпы роста цен заметно притормозились. Многие аналитики склонны отмечать, что середина текущего года - начало периода некой стабилизации: в дальнейшем стоит ожидать также снижения темпов роста цен (но не самой цены!..) и увеличения объема предложения.

В Питере же цена за квадратный метр общей площади в начале августа текущего года на вторичном рынке жилья составила 105 544 рублей. Самые высокие цены в Центральном и Петроградском районах Санкт-Петербурга, - здесь средняя стоимость составляет 116 791 и 115 230 рублей за квадратный метр общей площади. Самые недорогие квартиры в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Средняя стоимость квадратного метра составляет - 92 002 рублей. Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные  квартиры во Фрунзенском и Приморском районах. Меньшим спросом пользуются однокомнатные квартиры  в Московском  и  Фрунзенском  районах Санкт-Петербурга.

АРЕНДА

Жилье продолжают арендовать. Правда, отмечаются некоторые современные ньюансы этого сегмента рынка. Во-первых, цена в Москве за год (с июля 2007 по июль 2008 гг.) увеличилась почти на 30 процентов (если точно - на 28,2 - 32,5 процента) и составила в среднем 1 - 1,4 тысячи долларов в месяц. Во-вторых, трехкомнатные и многокомнатные квартиры бизнес и элит-класса подешевели: средняя цена найма сократилась на 10-17 процентов. И уж если мы заговорили про аренду дорогих квартир, то на сегодняшний момент она следующая: однокомнатные квартиры - 1,7 тысячи долларов в месяц, двухкомнатные - 2,9 тысячи долларов в месяц, трехкомнатные - 4,3 тысячи долларов в месяц, многокомнатные - 9,3 тысячи долларов в месяц.

Максимальным же спросом в столице пользуются квартиры с арендной ставкой до 3000 долларов в месяц.

Что касается выгоды арендодателей, то этот бизнес перестает быть высокодоходным. Простой пример. Средняя двухкомнатная квартира в Москве сегодня стоит около восьми миллионов рублей, стоимость ее аренды - около 25 тысяч рублей в месяц. Окупаться такая квартира будет 26 лет, а годовой доход составит по грубым подсчетам 3,75 процента, без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периода простоев и прочих затрат на содержание квартиры. А если поднять арендную ставку на уровень, который будет обеспечивать большую доходность, квартира не сможет найти своего клиента.

ЭЛИТ

Вот чем славится Москва на рынке недвижимости, так в первую очередь своим элитным жильем. Цены зашкаливают все мыслимые и немыслимые отметки. И, тем не менее, продолжают (пусть медленно) расти. Средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья за II квартал 2008 г. выросла на 3,5 процента и составила 484,5 тысячи рублей за 1 кв. м. На вторичном рынке средняя цена выросла на 6,1 процентов и составила 359,9 тысячи рублей за 1 кв. м.

На вторичном рынке элитных квартир в июне 2008 г. преобладали трехкомнатные квартиры, доля которых составила 41,7 процентов от общего объема предложения элитного жилья. При этом наибольший объем предложений по-прежнему приходится на районы Хамовники, Пресненский и Тверской. Лидером по уровню цен во II квартале 2008 г. на вторичном рынке стали Хамовники с показателем 416,2 тысячи рублей за 1 кв. м.

Самые дорогие элитные новостройки расположены в Тверском районе, где средняя удельная цена недвижимости достигает 751 тысячи рублей за 1 кв. м. Наибольшее количество московских элитных новостроек расположено в Хамовниках, Якиманке и в Тверском.

Москва входит в десятку самых дорогих городов мира по уровню цен на элитную недвижимость. Первую строчку занимает Лондон, средняя цена квадратного метра в лучших районах превышает 35 тыс. евро. Второе место принадлежит Монако - около 35 тыс. евро. На третьем месте - Нью-Йорк, стоимость квадратного метра в районе Манхеттена превышает 25 тыс. евро.

Сегмент элитной жилой недвижимости Москвы развивается несколько обособленно от остальных частей рынка недвижимости. В силу своей инертности и стабильного спроса, элитная недвижимость наименее подвержена разного рода кризисам и проблемам, с которыми периодически сталкивается рынок недвижимости в целом. Ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 200 тыс. кв.м элитного жилья, что составляет около 4 процентов от всей возводимой в городе жилой недвижимости. В денежном выражении рынок оценивается в $3,3 млрд, что составляет около 27 процентов от всего московского рынка (без учета жилья, построенного по социальным программам, т.к. оно в первичном рынке не участвует).

Вторая часть статьи

Третья часть статьи


Категории: Недвижимость, Проектирование, консультации, финансы и другая деятельность, связанная со строительством , Кредиты, страхование, другие финансовые услуги , Офисы, аренда офисов, Жилые дома, Оценка земли и другой недвижимости, Риэлторские компании

 




Menu:
 
 
Компании из каталога, соответствующие данной теме

1 2