allconstructions.com [ Lithuania (LT), Latvia (LV, RU), Poland (PL), UK (EN), Germany (DE) | anonsas.lt | leisureguide.info) | autoreviu.lt | visasverslas.lt | viskas.lt | agrozinios.lt

Комментарии: 1   Просмотры : 637

Российские риэлторы и мировой финансовый кризис
Печатать 2008-10-29 10:35  

Голоса посетителей 0.0 / Общая сума 0.0

ИГРА ПО-КРУПНОМУ

Очень популярна в России поговорка «Любишь кататься - люби и саночки возить». Хочешь жить хорошо, богато и легко - когда-то за все это нужно заплатить. Только смотря за что и по каким ценам. Сумасшедшие премии и быстрые прибыли предприимчивых риэлторов в период баснословного дорожания недвижимости и раскручивания маховика цен, сменились временем, в лучшем случае, снижения оборотов работы, анализа ситуации и перегруппировки сил, в худшем - опасного балансирования на грани банкротства. Следом за финансистами и застройщиками на пресловутый мировой финансовый кризис стали пенять и риэлторские компании. Дескать, рынок встал, оборота никакого, неопределенность даже краткосрочной перспективы (не говоря уже о среднесрочных и долгосрочных прогнозах)... И все это еще на фоне острейшего дефицита профессиональных кадров и негативном - в отношении репутации профессии риэлтора - массового общественного мнения. Пришло время призадуматься.


КТО ТАКИЕ?..
Риэлтор риэлтору - рознь. Мы не будем сегодня говорить о «черных маклерах» и «леваках» (хотя они, по мнению аналитиков, и контролируют порядка 60 процентов рынка недвижимости). Но и официально зарегистрированные риэлторские агентства и компании в своей массе не однородны и в своем позиционировании на «поле игры» существенно отличаются друг от друга. Условно их можно поделить на три группы:
- собственно риэлторские агентства. Мелкие и средние предприятия, которые предоставляют услуги на рынке недвижимости (посредническая деятельность, проведение риэлторской экспертизы, информационно-консультационная деятельность, управление недвижимым имуществом и т.д.). Такие агентства могут работать в одиночку, крупнее - открывают филиалы. Но этот вид деятельности для них - основной. Рентабельность при ведении такого бизнеса - максимум 10 процентов.
- агентства недвижимости - инвесторы. Помимо риэлтерской деятельности в погоне за большей прибылью активно вкладываются (зачастую кредитными средствами) в строительство разного рода недвижимости. Как правило, еще «в сваях» выкупали часть жилого фонда у застройщика, а потом перепродавали его. Реже - вкладывались в строительство коммерческой недвижимости. Реализация «своих» квартир - вот объект основного способа получения прибыли. Выступая в роли инвестора (средние и крупные агенства) могли достичь рентабельности минимум в 20 процентов, плюс - риэлторские проценты.
- компании - девелоперы («застройщики», по-русски говоря). Первые два вида деятельности не исключаются, но добавляется самый амбициозный, хлопотный и проблематичный с одной стороны, но мегарентабельный - с другой - бизнес, компания сама начинает строить объекты. Все это очень привлекательно, особенно если есть: хорошие контакты с городскими властями, оборотные средства, «свои» компании-подрядчики, спрос на недвижимость и ... дешевые кредиты. Годовая прибыль одной из московских компаний, которая в холдинге имеет свое риэторское агентство, составила 8 миллионов долларов, а доход от своей компании, занимающейся девелопментом, составил 200 миллионов долларов чистой прибыли. Комментарии излишни.
Так что все зависит от амбиций компании, профессионализма команды, деловых связей руководства (особенно, если в одной связке компания работает с непоследними людьми в районных и городских администрациях). А аппетит, как все знают, приходит во время еды. Получая многомиллионные прибыли, остановиться практически не возможно. При реальной возможности вложить дешевые кредитные средства, обернуть их за полтора-два года через строительство многоэтажки в хорошем месте и вернуть, продав квартиры по 6-8 тысяч долларов за квадратный метр... Золотые времена закончились.
Хотя кого-то устраивали и 4-6 процентов от сделки при покупке-продаже квартиры. Рядовые агентства недвижимости и не замахивались на многомиллионные доходы. Им хватало оборота совершенных сделок. Пять-шесть сделок от одного риэлтора в год позволял агентству содержать себя, платить агентам по 1-2 тысячи долларов в месяц и тешить себя надеждами, что «золотая жила» не иссякнет никогда. Ведь куда еще вкладывать в России деньги, как не в недвижимость?.. В 2008 году среднестатистический риэлтор смог заключить от силы две сделки. Рынок замер.


КТО ПЕРВЫЙ?
Сокращение по девяти месяцам текущего года в составе риэлторского поля составило порядка 30-50 процентов. Первыми обанкротились и закрылись агентства-новички, кто пришел на рынок год назад в надежде быстрого обогащения. Львиная доля от всех банкротов (до 70 процентов от всего числа прогоревших компаний) - агентства, которые не проработали и нескольких месяцев в 2008 году. Эти компании были мелкими, не имели смежных бизнесов (реклама, юридические услуги, кадровые агентства) и, не выдержав бремени текущих расходов, закрылись.
Вторые по уязвимости - мегакомпании. Они имеют большую сеть филиалов, большой штат сотрудников и, следовательно, большие расходы. Плюс - большие объемы нереализованной недвижимости, которая была приобретенена (или построена) на кредитные средства. Кредиты надо возвращать, новые не взять - или их не дают, или проценты нереальные, квартиры не продаются, налицо приближающееся банкротство. Вчерашние мегаприбыли, которые отнюдь не всегда тратились как инвестиции в собственное развитие, обернулись многомиллионными долгами. Крупных банкротств пока не было, но факт такой - паника не за горами. Отчаяние и приближающийся крах толкает лидеров крупных холдингов обращаться или за субсидиями к государству (в Москве это у некоторых получается) или за помощью к СМИ. Дескать, не раздувайте проблему, не муссируйте эту тему, создайте в Интернете или на страницах газет позитивный образ развития сферы недвижимости. Пусть все поутихнет: медийная тишь, время и помощь государства позволят девелоперам и инвесторам выровнять рынок. А там и риэлторам счастье придет. Спрос потихоньку наберет обороты (благо в России глобальная нехватка жилья), цены после некоторого спада должны стабилизироваться и пойти вверх, количество сделок увеличится.


ИНОГДА ЭТО ПОЛЕЗНО
Но как бы не муссировали последствия мирового финансового кризиса аналитики, многие в нем отмечают ряд положительных результатов. В том числе и для риэлторского бизнеса. Во-первых, с рынка уйдут явные спекулянты, случайные и недобропорядочные игроки, произойдет общее оздоровление отрасли. Второе. Появятся новые, современные технологии работы с клиентом, в условиях ужесточения конкуренции качество предлагаемых услуг повысится, цены на риэлторские услуги стабилизируются, появятся новые спектры услуг.
И выиграет, в конце концов, потребитель. Придет время, когда риэлторские компании своей основной целью работы будут ставить удовлетворение потребностей клиента (а через это и получение прибыли компанией). А не увеличение в первую очередь дохода компании любой ценой, порой работая «на два фронта», забывая про интересы клиента, не неся при этом реальной ответственности.
Рынок станет более цивилизованный. И профессионально заточенный. Строители будут строить, инвесторы - вкладывать деньги, риэлторы - оказывать услуги. Желание сорвать быстрый и большой куш многих соблазнило, но многих и научит. Гораздо надежней не строить замки на виртуальных деньгах, а зарабатывать деньги профессионально сделанной работой. Тем более, если это бизнес в сфере услуг (как риэлторский бизнес). Репутация, законодательная база, профессиональное мастерство и этика позволят этот бизнес сделать стабильным и вполне респектабельным. 10 процентов рентабельности - тоже очень неплохо. Тем более, если учесть, что во все времена операции с недвижимостью будут актуальны. А профессионализм работы позволит увеличить процент вознаграждения. Компания будут развиваться не за счет оборота и сомнительных подходов, а за счет освоения новых технологий работы с клиентом, роста профессионализма и кредита доверия со стороны потенциальных потребителей.


У КОГО ДЕНЬГИ?
Проверку на прочность некоторые риэлторские компании проходили и в 1998-м, и в 2004-м... Научены. Особенность этого периода - появление на рынке недвижимости такого серьезного игрока как государство. Отмечается, что, например, в Санкт-Петербурге к 2010 году каждая третья сделка будет проводиться с государственными деньгами. Социальное жилье в Питере в скором времени достигнет одного миллиона строящихся квадратных метров в год. Десятки тысяч льготников получат в ближайшем будущем субсидию на приобретение жилья (к 2011 году порядка 70 000 семей). И люди не будут откладывать покупку квартиры в долгий ящик, ожидая, например, существенного удешевления жилья. Государственные деньги надо осваивать сейчас, другого шанса возможно и не будет.
Напрямую это коснется и риэлторские компании. Успешные менеджеры продвинутых агентств уже наверняка просчитали и разработали ту технологию сопровождения, которая будет выгодна и государству и потенциальным клиентам. Государство тоже не прочь сотрудничать с риэлторами. Возможно, часть своих полномочий в этой сфере органы исполнительной власти переложат на плечи агентств недвижимости, заставив их работать, например, в режиме аутсорсинга. Главное - чтобы риэлторы готовы были профессионально осваивать новые механизмы сотрудничества. И выиграли тендер на оказание такого рода услуг.


ГДЕ СТУЛЬЯ?
В том-то и дело, что даже если будут деньги, то «стульев» (то есть качественного оказания услуги) может и не быть. Сегодня многие (даже солидные, с репутацией) агентства недвижимости испытывают существенный кадровый голод. И в рядах рядовых риэлторов и среди менеджеров среднего и высшего звена. В 2008 году замечен массовый уход профессиональных риэлторов из отрасли (сделок стало мало, доходы резко упали, нестабильность), не хватает управленцев. Случайные агенты, которые пытаются временно перебиться в сфере недвижимости, быстро заработать и уйти - учиться профессионально делать свою работу не хотят.
Руководство многих стабильных агентств недвижимости, лидеры общественных организаций в этой сфере всерьез обеспокоены. Все чаще на конференциях, форумах, конгрессах по недвижимости встает вопрос о разработке четкой законодательной базы в сфере риэлторского бизнеса, лицензировании и разработке единых стандартов качества оказываемых услуг. Возможно, период кризиса позволит объединиться, выработать единые подходы в оздоровлении отрасли, приближению качества ее работы к европейским стандартам, очистит ряды и повысит престиж профессии риэлтора.


... ДЕЛО РУК САМИХ УТОПАЮЩИХ
Риск - дело благородное. Но, видимо, шампанское еще не скоро придется пить. Рынок цикличен, и после пика роста цен и количества сделок, быстрой и легкой прибыли, наступил период отрезвления. В предстоящие полтора-два года (именно столько аналитики отводят на настоящий кризисный период) каждый вырабатывает свою стратегию сохранения бизнеса. О приумножении уже никто не говорит.
Многие говорят о консолидации сил. Объединив усилия, помогая коллегам и партнерам по цеху, есть шанс выкарабкаться. Возможно, появятся новые холдинги, возможно, в России приживется система работы в формате франчайзинга. По мнению некоторых экспертов, через пять лет в России на 25 процентов увеличится количество агентств, работающих по франшизе. А к 2015 году 60 процентов российского риэлторского бизнеса будет крутиться по системе франчайзинга. Несколько сильных брендов объединят вокруг себя более мелкие и средние агентства - офис-франчайзы. Иногда, по мнению некоторых руководителей, не стоит изобретать велосипед: покупаешь имя, технологию и... работа идет. Хотя, с другой стороны, некоторые отмечают пока еще слабое развитие российского рынка недвижимости - отсутствие законов позволяет не соблюдать условия заключенных договоров и идея франчайзинга, где все построено на строгом выполнении договорных обязательств и доверии партнеров, в России может провалиться.
Аналитические отделы многих агентств ломают голову, как удержать профессиональные кадры. Именно рекомендация на хорошего профессионала ведет следующего клиента. По мнению многих руководителей агентств, комиссионные в размере 5-6 процентов от сделки не позволяют полноценно развиваться и удерживать ценные кадры. Многие называют цифру в 10 процентов. Но на российском рынке даже 2 процента от сделки в сотни тысяч долларов - большие деньги. И возникает вопрос: за что платим? Спектр и уровень риэлторских услуг в обычном наборе уже мало кого устраивает. Если и платить комиссионные так за качественную услугу. Качественную же услугу может оказать только профессионал. А его за такие деньги нет. Замкнутый круг. Вот и ищут аналитики риэлторских компаний те рычаги, способы мотивации и технологии, которые позволят вывести эту сферу бизнеса на качественно новый уровень. Кризисный период подспудно этому сопутствует. Жесткая конкуренция заставляет эффективней работать.
И последнее. Анализ собственных расходов и перегруппировка сил. Режим экономии, целевого использования средств, пусть не гигантские, но все же инвестиции в собственное развитие, эффективная кадровая политика позволит пережить это время, наработать новые подходы и стать сильнее. Кризис как инструмент анализа, консолидации, выводов и выхода на новую ступень развития. Мир все это уже проходил. Пришло время и России.

 

 


Категории: Недвижимость, Недвижимость , Риэлторские компании

 



Комментарии


Unknown_user_thumb zum-zum
2009-10-06 10:48

По поводу риэлторов.Мы с июня месяца продаем квартиру, и благодаря риэлторам мы не можем продать , потому что риэлторвы не хотят показывать свой доход с продажи нашей квартиры. Первая компания не знала как скрыть 80 000 р, вторая компания 120 000 р.Мы однозначно отказываемся в договоре указывать сумму, превышающую реальную стоимость, а это 950 000 руб.Мало того, мы ни с кем не заключали договоров, но, нам обе компании "втирают", что мы им должны за риэлторские услуги.На 950 000 р , нас вынудили опустить цену риэлторы, т.к. квартира наша оказывается не продавалась, в итоге, когда дело касается подписания договоров, всплывает реальная сумма продажи нашей квартиры.Вот как с этим бороться?Еще и мы оказываемся виноватыми, т.к. не хотим указывать суммы 1 070 000, или 1 030 000 р в договре.Т.к., мы являемся сосбственниками квартиры менее 3 х лет, до этого квартира была по догвору соц. найма.


Menu:
 
 
Компании из каталога, соответствующие данной теме

1 2