КОТТЕДЖ?..

Несмотря на то, большинство жителей российских мегапилисов не спешат переехать загород и обзавестись собственным домом (работа в городе и пробки на загородных трассах во многом сдерживают такие стремления), рынок загородной недвижимости переживает существенный рост активности застройщиков. Большинство состоятельных россиян, имея квартиру в городе, подумывают о покупке либо летней «фазенды», либо круглогодичного солидного коттеджа.

В структуре загородной недвижимости сегмент коттеджных поселков занимает порядка 75 процентов и только 25 процентов приходится на прочие виды загородной недвижимости. На данный момент рынок коттеджных поселков Московской области насчитывает более 500 объектов, находящихся на разных стадиях строительства.

На коттеджном рынке прослеживается тенденция к уплотнению поселков. В структуре строящихся коттеджных поселков по объектам продаж большинство позиций занимают коттеджи - 78 процентов, равные доли - по 11 процентов занимают сегменты таунхаусов и участки без подряда.

Основную часть предложения по классам загородных коттеджных поселков московской области занимают поселки элит- и бизнес-класса - 33 процента и 26 процентов объема рынка соответственно. Поселки премиум-класса занимают 16 процентов и на «де люкс» и эконом-класс приходится 14 и 11 процентов соответственно. Большинство реализуемых коттеджных поселков - 74 процента расположены в зоне среднего и дальнего Подмосковья, при этом половина предложений - это поселки с удаленностью 15-50 км от МКАД. На территорию ближнего Подмосковья приходится только четверть предложения.

Определены наиболее популярные направления среди «дальних поселков». Девелоперы предпочитают строить такие объекты недвижимости по Симферопольскому, Новорижскому, Киевскому, Калужскому и Дмитровскому направлениям, что вполне соответствует потребительским предпочтениям. Ведь они характеризуются относительно хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и живописными местами для отдыха. Установлено, что Симферопольское шоссе лидирует по предложению земельных участков без подряда. Около 20 процентов всех предлагаемых к продаже участков земли расположены на данном направлении.

В поисках свободных земель для строительства загородной недвижимости девелоперы все чаще обращают внимание на ранее не популярные южные направления. Главное достоинство южных направлений - хорошая транспортная доступность. Недостатком является близость к промышленным объектам и не слишком благоприятная экологическая обстановка. Однако в Подмосковье можно найти живописные места для отдыха, лесные массивы. Недвижимость, расположенная далее 50 км от МКАД набирает все большую популярность у состоятельных людей. Было установлено, что стоимость земли на таком удалении от МКАД находится в пределах $10 тыс., что дает возможность приобретения в собственность больших наделов земли (1-2 Га) либо с целью инвестирования имеющихся средств, либо для строительства усадьбы или ранчо.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области  значительная часть россиян покупают загородную недвижимость для круглогодичного проживания (65 процентов), и только треть покупателей планируют использовать ее лишь для летнего проживания. Для абсолютного большинства россиян важна близость лесов, полей или лугов (92 процента), а также наличие электричества и удобного подъезда (91 и 90 соответственно). Чуть менее значимые требования: близость к городу (до 20 км) - важна для 61 процентов покупателей, наличие охраны - для 58.

Следует отметить, что для жителей коттеджных поселков наличие охраны и социальная однородность имеют большее значение, чем для потенциальных покупателей, живущих или планирующих жить в отдельностоящих домах.

В целом, основная часть всех питерских покупателей считает, что коттедж в первую очередь должен обладать теплоизоляцией, наличием системы очистки сточных вод, и шумоизоляцией. Размер участка должен составлять 10-15 или 15-20 соток, а дом должен быть площадью 150-200 кв. м. А желающие купить отдельностоящий коттедж, предпочитают участки от 20 до 30 соток, а площадь дома - от 120 до 150 кв. м. На все это великолепие россияне готовы были потратить 250-300 тысяч долларов.

В настоящее время в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области реализуется более 140 проектов коттеджных поселков, около 34 поселков таунхаузов и 32 поселков малоэтажных многоквартирных домов. В сегменте коттеджной застройки более трети предложения занимают коттеджи общей стоимостью от 6 до 10 млн. руб. Цены на таунхаузы варьируются в диапазоне от 2 до 20 (и выше) млн. руб., при этом наиболее представлены в предложении объекты по цене от 8 до 10 млн. руб. В сегменте малоэтажных многоквартирных домов лидируют объекты стоимостью от 1 до 4 млн. руб., их доля составляет 30 процентов.

ЗЕМЛЯ

Попробуем разобраться с земельным рынком российских городов на примере Санкт-Петербурга. Земельный рынок Санкт-Петербурга, как и любого другого российского горо­да, остается непрозрачным и сложно предсказуемым - земельные отношения в России плохо поддаются анализу и прогнозированию. Однако это не является препятствием для активной застройки территорий бурно развивающихся российских городов, среди которых Санкт-Петербург по темпам развития занимает одно из лидирующих мест.

До недавнего времени в России не существовало законодательной базы, позволяющей корректно вести учет земельных участков. Такая база появилась в 2001 году с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, изменившего систему землепользования в стране. Это послужило импульсом для форми­рования рынка земельных отно­шений, в том числе в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, - начался процесс межевания и описания земельных участков, который на сегодняшний день еще не закончен. Таким образом, рынок земли Санкт-Петербурга и области сфор­мировался не так давно. На нем поя­вились профессиональные игроки, рассматривающие землю как инвес­тиционный продукт, с их подачи сформировался вторичный рынок земельных участков, на котором сегодня участники рынка недвижи­мости - девелоперы и инвесторы - активно приобретают участки под застройку.

В планах Комитета по строитель­ству Санкт-Петербурга на 2008 год предусмотрены торги по участкам городской тер­ритории общей площадью не менее 500 га, из которых под комплексное освоение будет выделено 15 участ­ков площадью 150 га. В Санкт-Петербурге предоставляются участки на усло­виях краткосрочной (до трех лет), долгосрочной аренды (как правило, на 49 лет) или на неопределенный срок (продление после истечения срока краткосрочной аренды). Широкое рас­пространение получил так называе­мый «короткий» пакет - заключение договора аренды сроком на 6 лет. Такие торги предполагают наличие минимума информации о возмож­ных функциях площадки, ее иму­щественно-правовом статусе, типе застройки, кадастровом плане и рыночной оценке земли. Победитель аукциона (компания, предложившая наибольшую ставку арендной платы) получает право заключить договор аренды сроком на шесть лет, пол­тора года из которых отводятся на проведение изыскательских работ, еще полтора - на проектирование и три года - непосредственно на строительство. По истечении шести лет застройщик может продлить аренду до 49 лет или же выкупить землю с возведенным объектом в собствен­ность. «Короткий» пакет обладает высокими рисками, связанными с подключением будущих сооружений к инженерным сетям, а также отсутст­вием предварительной информации об обеспеченности инфраструктурой выставленного на аукцион земельно­го участка.

Что касается первичного рынка Ленинградской области, то там ситуация по сро­кам аренды более разнообразна, кроме того, более распространена продажа земель в собственность. Необходимо отметить, что, в отли­чие от Санкт-Петербурга, где существует Генеральный план, в области пока нет актуальных документов терри­ториального планирования - работа над ними ведется в настоящее время органами местного самоуправления и завершить ее планируется до конца 2009 года. Отсутствие документов террито­риального планирования затрудняет изменение назначения земель, что необходимо в условиях рынка, пред­ставленного в основном землями сельхозназначения - именно они преимущественно являются предме­том купли-продажи в Ленинградской области.

Сегодня непросто найти учас­ток под застройку, не обремененный теми или иными проблемами, к кото­рым относятся различные правовые нюансы, трудности инженерной под­готовки участка и т. д. Согласно данным об объектах недвижимости в открытом пред­ложении, на сегодняшний момент больше всего земельных участков под общественно-деловую застрой­ку сосредоточено на выездах из города - Пулковском, Московском Таллинском, Волхонском, Мурманском шоссе. Также под застройку предла­гаются земельные участки, сконцен­трированные вокруг КАД.

Новым интересным источником предложения земли в Санкт-Петербурге обещает стать проект «Морской фасад», в рамках которого пред­полагается намыть на территории Невской губы Финского залива более 450 га новых земель (расширение территории до 1,5 км в глубь залива). Планируется построить на этой территории около 1 300 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

Спрос на земельные участки фор­мируется девелоперскими и инвес­тиционными компаниями, среди последних есть покупатели со спе­кулятивными интересами, доля кото­рых в последние годы сокращается. Если 2-3 года назад рынок был на 70 процентов спекулятивным, то в настоящее время около 60 процентов земель приобретаются под девелопмент.

На существующем рынке земельных участков Санкт-Петербурга цены могут различаться в тысячи раз. Среди ценообразующих факторов можно назвать следующие:

-  назначение участка: стоимость земли существенно различается в зависимости от категории и вида функционального использования земли;

- местоположение: на стоимость участка влияет район расположения, близость к центру города и т. д.;

- размер земельного участка - цены за единицу площади крупного участ­ка (более 50 га) при прочих равных условиях могут в 2-3 раза отличать­ся в меньшую сторону от стоимости единицы площади участка площадью менее 20 га;

-транспортная доступность: бли­зость транспортных магистралей, удобных развязок, общественного транспорта и т. д.;

-правовой статус земельного участ­ка: земля в собственности дороже
аналогичного участка в статусе дол­госрочной аренды или инвестицион­ного проекта.

Дороже всего стоят земли у трасс с наиболее интенсивным движением, а также с инженерной подготовкой. В самый низкий ценовой диапазон попадают инженерно неподготов­ленные земли, а также земли, требу­ющие перевода из категории сель­скохозяйственных земель. Рыночная стоимость земельных учас­тков под девелопмент коммерческой недвижимости в центральных райо­нах Санкт-Петербурга составляет в среднем от $10 000 000 до $50 000 000 за гектар, земля под жилищный девелопмент может стоить и выше. Цена участков в райо­не выезда из города и кольцевой автодороги - в среднем $1 000 000 - 2 000 000 за гектар.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты:

- торговой (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.);

- офисной;

- производственно-складской недвижимости;

- гостиницы;

- гаражи;

- доходное жилье.

В 2007 году объем рынка коммерческой недвижимости вырос на 15,8 процента в натуральном выражении. Рынок растет преимущественно за счет торговой недвижимости, предложение которой увеличилось в 2007 году почти на 42 процента. Для сравнения, рост рынка офисной недвижимости составил менее 10 процента, а складской недвижимости - менее 20 процентов.

Офисная недвижимость в Москве преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что ее доля сокращается - за 4 года она сократилась почти на 12 процентных пунктов за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. В 2007 году доля офисной недвижимости составила 61 процент от общей площади объектов, предлагаемых на рынке коммерческой недвижимости.

Из основных тенденций рынка офисной недвижимости можно выделить децентрализацию (растет динамика ввода в эксплуатацию офисных объектов в спальных районах, на севере города, за МКАДом и в Подмосковье) и увеличение сделок по субаренде. В ближайшие два года объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за 4 года практически не изменилась. Девелоперы складских комплексов в большей степени нацелены на строительство площадок класса А - их доля в структуре ввода в эксплуатацию новых объектов последние 4 года неуклонно возрастала и увеличилась на 11,1 процентных пунктов. Данная тенденция продолжит свое развитие и в ближнесрочной перспективе - вплоть до 2009 года. Складские комплексы классов C и D не строятся. Сегмент торговой недвижимости - самый динамичный и пока самый маленький в структуре рынка коммерческой недвижимости.

Даже такая банальная вещь, как склад в современных требованиях перестает быть просто местом. В настоящее время на рынке складских и логистических комплексов большое значение имеет высокое качество технических характеристик складских помещений. Специалистами рынка были приняты определенные стандарты качества складских комплексов, соответствие которым позволяет эффективно, удобно и безопасно использовать складские площади. Важными параметрами для качественного склада являются материалы стен, пола, а также высота потолков. Анализ ситуации на рынке складской и логистической недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга показал, что складские комплексы, стены которых изготовлены из сэндвич-панелей, в Москве составляют долю в 30 процентов, а в Санкт-Петербурге - 86 процентов. Бетонный пол с антипылевым покрытием можно встретить в 40 процентах московских складских и логистических комплексах, а в Санкт-Петербурге такой пол в 44 процентов складов. Наиболее популярная высота потолков в складах как Москвы, так и Санкт-Петербурга составляет 12 м (19 и 21 процент объектов соответственно).

Не меньшее значение для привлекательности складского комплекса имеет наличие железнодорожной ветки, а также возможность беспроводного доступа в Интернет. В настоящее время доступ к железнодорожным путям на территории комплекса встречается не очень часто: в Москве о наличие ж/д ветки заявлено только в 15 процентов складов, а в Санкт-Петербурге - в трети. Беспроводной Интернет по оптико-волоконной связи есть в 59 процентах складских комплексов Москвы и в трети петербургских складов. Таким образом, технические характеристики большинства новых и строящихся складских комплексов двух российских мегаполисов соответствуют высоким стандартам качества и отвечают потребностям современного рынка.

В коммерческой недвижимости все быстрее и быстрее появляются и новые форматы. И с реализацией этих амбициозных проектов все чаще и чаще заявляются на российский рынок западные компании. Colliers International подписала договор с Europort на поиск трех участков в Санкт-Петербурге под строительство бизнес-парков класса А. Europort собирается купить участки площадью от 12 до 25 га каждый. Девелоперскую компанию интересует земля рядом с Кольцевой автодорогой (КАД), в северном, восточном и южном направлениях. Площадь каждого бизнес-парка составит около 100 000-150 000 кв. м, а срок реализации всех трех проектов - 7-10 лет. Объем инвестиций, включая подготовку инфраструктуры и строительство, составит 500 млн. долларов.

Бизнес-парк - новый формат офисной недвижимости, пока не представленный в Питере, по сравнению с офисными комплексами в центре города арендные ставки, по мнению менеджеров, должны там быть ниже на 30-100 процентов. Но есть один важный момент. Чтобы бизнес-парк был экономически эффективным, оптимальная стоимость земли должна составлять $100-150 за 1 кв. м. А таких участков в Петербурге, как правило, нет - у КАД они стоят дороже. Плюс конкуренция. В Питере уже на подходе несколько похожих проектов, поэтому в будущем их владельцев ожидает жесткая конкуренция за арендаторов. По мнению аналитиков, выиграют те, кто предложит максимально комфортные условия и развитую инфраструктуру по невысокой цене.

Что касается движения на рынке гостиничного бизнеса, то на поле Москвы и Санкт-Петербурга у инвесторов один из самых длинных и выгодных «забегов» в мире. Рынок коммерческой недвижимости, позиционирование которого идет как строительство новых отелей и реконструкция старых гостиниц, в этих европейских городах развивается как никогда: имеющийся гостиничный фонд в Москве и Питере никак не поспевает за спросом.

Одна цифра: среди 28 европейских городов Москва на протяжении последних четырех лет демонстрировала самые высокие темпы роста цен на гостиничном рынке, уступив лидерство в прошлом году только Стамбулу. Сегодня в столице успешно функционируют только 219 гостиниц, 12 из которых - пятизвездочные. В первом полугодии 2008 года были открыты три гостиницы. Во второй половине 2008 года планируются к вводу в эксплуатацию еще 20 гостиниц на 3258 номеров. Тем не менее, за прошедшие шесть лет реконструкции гостиничного фонда столицы количество номеров в закрывшихся отелях превысило количество номеров в только что открытых гостиницах почти на 3 тыс. номеров.

Высокий спрос и его значительное превышение над предложением влечет неизбежный дефицит гостиничных мест и соответственно постоянное увеличение цен на проживание. За январь-июнь 2008 года цены в гостиницах 3-4 звезды выросли по сравнению с аналогичным периодом 2007 года на 20,3 процента. По сравнению с декабрем 2007 года средняя стоимость номера в июне 2008 года выросла на 6,8 процента.

Ситуация может измениться в 2009-2010 годах, так как на эти годы запланированы большие объемы строительства гостиниц в Москве. До 2010 года в столице России должно быть построено 348 гостиниц на 75 тыс. номеров. Если все заявленные планы будут реализованы, к 2011 году совокупный номерной фонд Москвы должен увеличиться почти в 2,5 раза, достигнув цифры в 114 тыс. номеров.

Гостиницы - это хорошо. Но предела амбициям нет. Девелоперы Питера стали не нашутку засматриваться на недвижимость питерских ВУЗов. Конечно, заманчиво: здания, как правило, в хорошем архитектурном исполнении, в центральной части города... Да и российские власти нет-нет, да и поговаривают о сокращении ряда высших учебных заведений в стране. Все карты в руки... Уже «переселены» университет телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича на Мойке, университет ж/д войск тоже на Мойке, на «подходе» международный банковский институт. На их месте выростают новые офисные центры, отели, развлекательные комплексы.

Вообще же в ближайшей перспективе Фонд имущества Санкт-Петербурга планирует на открытом аукционе продать недвижимость общей стоимостью более 100 миллионов рублей (Второй международный инвестиционный форум, сентябрь 2008 года). С молотка пойдет ряд зданий вместе с земельными участками, участки земли под индивидуальное жилищное строительство, ряд встроенных помещений.

Часть первая статьи

Часть третья статьи