allconstructions.com [ Lithuania (LT), Latvia (LV, RU), Poland (PL), UK (EN), Germany (DE) | anonsas.lt | leisureguide.info) | autoreviu.lt | visasverslas.lt | viskas.lt | agrozinios.lt

Комментарии: 0   Просмотры : 220

Мировой экономический кризис и Россия
Печатать 2008-10-01 11:19  

Голоса посетителей 0.0 / Общая сума 0.0
ЯЙЦО ИЛИ КУРИЦА? РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ ФОНДОВЫЙ РЫНОК?

Такой сектор американской экономики как сфера ипотечного кредитования в качестве инструмента влияния на рынок недвижимости, сработал подобно детонатору. Практически все мировые финансовые и экономические аналитики называют его причиной кризиса на мировых фондовых рынках. А точнее - затянувшаяся проблема ипотечного кредитования, корни которой  - в Америке. Разумеется, американская ипотека оказалась не единственным фактором финансовой нестабильности, однако именно она спровоцировала ряд мировых негативных тенденций. Словно то пресловутое яйцо, из которого появилась «курица» - мировая финансовая система испытала серьезный удар. Ее лихорадит не первый раз, но события середины 2007 года, января 2008 года и августа-сентября 2008 года заставили всех принимать экстренные меры.

И, несмотря на все заявления о том, что российская экономика изолирована от мировой финансовой системы и сможет держать удар практически без потерь, убедить в этом постулате рядового инвестора вряд ли удастся. Достаточно сказать, что во второй декаде сентября потери российского фондового рынка составили по разным оценкам 14-20 процентов. И тут же многие заговорили о том, как сложившаяся ситуация отразится на рынке недвижимости России. Что будет с ипотечными программами, подорожает или подешевеет недвижимость и стоит ли рассматривать этот доселе непоколебимый институт вложения средств, дающий только положительный результат, стабильным и сегодня? Мнения экспертов разделились.

ПАУЗА В ПОЛГОДА

Но в одном эксперты единодушны, напрямую кризисные явления на мировых, а в частности на российских, фондовых рынках не связаны. Резкое падение или рост котировок ведущих мировых компаний, которое фиксируют торги в течение нескольких дней, зеркально  не отражаются на рынке недвижимости. Этот институт более инертен, консервативен, процесс анализа и совершения сделок более длителен и потребуется несколько месяцев, а скорее всего - и целых полгода, на то, чтобы рынок недвижимости отреагировал. И покупатели, и продавцы заняли позицию выжидания, так как нестабильность и непредсказуемость ситуации заставляет и тех и тех осторожничать.

С одной стороны - при падении фондового рынка начинается отток средств, в том числе с рынка недвижимости. А из-за нехватки ликвидности банки перестают кредитовать долгосрочные и рискованные проекты. Это серьезно влияет на положение девелоперов и, в конечном итоге, может стать причиной снижения ликвидности объектов недвижимости и, как следствие, их стоимости. Некоторые крупные девелоперы, ожидая самого худшего, сворачивают ряд проектов (или замораживают минимум на полгода), развитие отрасти тормозится, темпы строительства падают, перспектива прогореть и потерять заставляет девелоперов искать новые инструменты привлечения средств. Некоторые из них запускают дисконтные программы. Цены пока растут, но минимально. Скорее - стоят. Но за бесценок объекты недвижимости никто продавать не собирается. Пауза.

Более оптимистично настроена другая часть игроков. В частности, что касается московского рынка жилья, то все еще считается, что вложение инвестиций в недвижимость - это доходный бизнес. И рынок жилья некоторые эксперты рассматривают как альтернативу фондовому рынку. Недвижимость как сфера вложения средств, все еще является трендом с  положительной динамикой. Нестабильность на фондовом рынке пока не вызывает на рынке недвижимости паники и ажиотажа. Все ждут.

ЗА ДЕСЯТЬ ЛЕТ ДО...

Все помнят 1998 год, когда цены на российскую недвижимость в результате кризиса российской экономики и обвала рубля упали до минимальных значений. Доходы потенциальных покупателей резко снизились, банковские вклады погорели, западного капитала еще не было, доллар был силен... Тогда выиграли те, кто хранил сбережения в валюте. Сегодня подобных надежных инструментов сохранения и накопления нет. Прогноз будущего американской валюты более чем пессимистичен, а финансовый кризис коснулся денежных единиц большинства развитых стран.

ЗА ГОД ДО...

О том, что мировой финансовый кризис сыграл на руку развитию рынка российской недвижимости активно, стали говорить в январе этого года. Если американская и европейская недвижимость стала дешеветь на глазах, то с жилой и коммерческой недвижимостью России этого не произошло. Рентабельность оставалась высокой. Эти оптимистические прогнозы поддерживались тенденцией последних лет, когда на российский рынок недвижимости (особенно коммерческой) активно пришел западный капитал. Найдя именно в России тихое место для того, чтобы переждать мировую финансовую бурю, западные инвесторы стремились сохранить и приумножить свои средства. Такой активности побаивались даже крупные чиновники. Прогнозируя отток средств с фондовых рынков и перераспределение их на рынок российской недвижимости, многие опасались явного роста цен. Прогнозировали, что особенно (данные по Санкт-Петербургу) подорожают элитные квартиры. Процентов на 40-50. Активный рост цен на жилую недвижимость и некоторые сегменты коммерческой недвижимости пророчили на осень 2008 года.

Налицо была и активность иностранных институализированных инвесторов. Причем, средства вкладывались не только в московские объекты и мега-стройки городов-миллионников России, но и крупные региональные проекты. Сами же российские застройщики как никогда стали открыты предложениям. Из-за кризиса ликвидности многие не могли найти средств на завершение своих глобальных проектов, поэтому стали искать новые, до того не изведанные способы привлечения финансовых ресурсов. Причем вложение средств именно в жилую российскую недвижимость стало заметно в январе 2008 года Тогда группа компаний «ПИК» за 233 миллиона долларов продала государственному инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25 процентов в своем жилом проекте «Ярославский» площадью 1,14 млн кв. м в подмосковных Мытищах.

По данным на начало 2008 года свыше 80 процентов от общего объема сделок на российском рынке недвижимости с участием институциональных инвесторов приходится на иностранных игроков. И все же большинство зарубежных инвесторов предпочитали вкладывать свои средства в рынок коммерческой недвижимости. И тогда общая картина работы инвесторов на российском рынке недвижимости смотрелась очень даже неплохо. Вкладывались деньги в торговую недвижимость (40 процентов), офисный сегмент немногим уступал (35 процентов). В 2007 году настоящий подъем переживал гостиничный сектор, объем инвестиций в который составил около 14 процентов, что в 2 раза превысил показатель 2006 года. Активный интерес инвесторы проявляли и к складскому рынку, но из-за недостатка качественных проектов, выставленных на продажу, на данный сегмент пришлось 11 процентов от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Тогда мировой кризис ликвидности не испугал  институциональных инвесторов. Россия была востребована. Некоторые говорили: «Вероятность их ухода минимальна и возможна только в случае всемирного коллапса. Рынок недвижимости всегда был тихой гаванью во времена кризисов финансовых и фондовых рынков»... В подтверждение правоты аналитиков можно привести заявления новых крупных международных игроков о выходе на российский рынок. Фонд инвестиций в недвижимость Aberdeen Property Investors, входящий в британскую группу Aberdeen Asset Management ALC, объявил о создании отделения в России. Инвесторы строили планы вложить около одного миллиарда долларов в готовые объекты офисной, торговой и складской недвижимости. На российский рынок простирала свои амбиции и одна из крупнейших канадских инвестиционных групп CDP Capital Real Estate Group, управляющая активами на сумму более 237 миллиардов долларов. Входящие в группу компании Ivanhoe Cambridge и SITQ заключили первые соглашения на российском рынке. Ivanhoe Cambridge приобрела торговый центр «Времена года», тогда как SITQ достигла договоренности с ВТБ о создании фонда прямых инвестиций на сумму 200 миллионов долларов Наконец, последним крупным игроком, анонсировавшим выход на российский рынок недвижимости, стал инвестбанк Goldman Sachs, который в начале 2008 года решил создать фонд недвижимости объемом $4 млрд специально для инвестиций в странах БРИК. Половина этих средств будет вложена в Россию.

Мнение полугодовой давности - инвестиционная привлекательность России для иностранных инвесторов остается высокой, несмотря на международный кризис ликвидности, и в дальнейшем будет только увеличиваться. Интерес международных инвесторов к российской недвижимости обусловлен такими факторами, как рост доверия к российскому рынку, постоянно растущий спрос на качественные коммерческие площади при остром дефиците площадей во всех сегментах. И все это на фоне падения инвестиционной активности на рынках европейских стран в результате международного кризиса, который также затронул и российскую экономику, однако, в меньшей степени, вследствие чего доходность российской недвижимости тогда оставалась одной из самых высоких. Ставки капитализации качественных объектов коммерческой недвижимости в России значительно превышали показатели европейских рынков.

БЕЗ БОЛЬШОЙ ПОЛИТИКИ НЕ ОБОШЛОСЬ

Коллапс грянул. Вмешалась большая политика. В августе этого года боевые действия в Южной Осетии обострили отношения между Россией и Западом. Инвесторы недвусмысленно дали понять, что готовы распродавать российские активы. И многие сделали это. Августовский внешнеполитический кризис наслоился на продолжающийся мировой фондовый кризис. И не только. Резкое ослабление рубля и негативная динамика сырьевых рынков пошатнули российский рынок. Власти вмешались оперативно. Правительство объявило о выделении 500 миллиардов рублей на скупку акций, банковской системе предоставлено дополнительное финансирование в виде средств Минфина и снижения норм обязательного резервирования.

Более того, с топ-менеджерами ряда иностраных компаний (KEA, Shell, ВР, Total, Siemens, LG, Chevron, Conoco, Mitsubishi), которые остались «верны» России, встретился премьер-министр России Владимир Путин. Был представлен «мобилизационный экономический план» правительства РФ. Руководство страны заверило западных парнеров, что Россия по прежнему заинтересована в создании благоприятного политического и экономического климата для западных инвестиций, что она будет стремиться к созданию на рынке так называемых "длинных денег". Более того, будет увеличен на 60 миллиардов рублей  уставный фонд Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и оказана поддержка участникам ипотечного рынка, а также рынка жилищного строительства. Кроме того, было объявлено, что на днях будут приняты концептуальные документы - «Концепция 2020» - и «Основные направления деятельности правительства до 2012 г.». Цель документов - устранение институциональных ограничений для инвестиций, рост конкуренции и модернизация инфраструктуры. А вот новостью о снижении НДС Путин порадовать иностранных предпринимателей не смог. Хотя стратегическим выбором России является стремление к снижению налоговой нагрузки на экономику, в данный момент НДС снижена все-таки не будет.

События в Южной Осетии, по мнению некоторых аналитиков, могут отразиться и на рынке недвижимости южных регионов России. Люди, испуганные ситуацией в Южной Осетии, Абхазии стремятся покинуть эти и ближайшие к ним территории. И не исключено, что в поисках жилья, они устремятся в регионы Южного Федерального Округа. Такая вынужденная миграция может изменить в сторону повышения цены на жилую недвижимость.

ИПОТЕКА В РОССИИ

Первым звонком начала кризиса на российском рынке недвижимости можно назвать значительное повышение ставок по ипотечным кредитам. Эхо американских событий все-таки сделало свое дело, и кредиты в России подорожали. Ставки выросли уже на 1-2 процента. Предполагается, что уже до конца этого года они еще вырастут и начало 2009 года тоже будет отмечено ростом ставок. Не пройдет и полугода, и они вернутся на показатели пятилетней давности - 16-18 процентов. Усугубится это и тем, что уже ужесточились требования к заемщикам. Пакет документов потенциального заемщика, подтверждающий легальность его доходов, существенно вырос. Эти два фактора практически не оставляют шансов большей части россиян надеяться на получение кредита и реальность его выплаты. И это на фоне почти 60-процентной потребности населения России в приобретении жилья или улучшению своих жилищных условий.

Уже появилась тенденция на рынке ипотечного кредитования России - массовый исход мелких и средних банков, которые сейчас составляют костяк этого рынка. Причина понятна -  отсутствие источников пополнения средств для развития своих ипотечных программ, «дешевых» денег больше нет.

Для предотвращения развития ипотечного кризиса в стране Банк России затребовал от кредитных организаций детальных отчетов по качеству выданных ссуд, объемам просроченной задолженности и источникам рефинансирования кредитных портфелей. Для оценки ситуации в сегменте жилищного кредитования Банк России разработал специальную форму отчетности  - «Сведения о жилищных кредитах». По анализу отчетов, возможно, и будет понятно, сколько кредитных организаций прекратят свою работу, а сколько останется на плаву. Всё будет зависеть от конкретных финансовых требований, которым должны будут отвечать  банки. В любом случае, на сегодняшний момент в России происходит укрупнение банковского сектора и консолидация активов.

ДЕНЬГИ ЕСТЬ? НА ЗАПАД!

Все чаще цены на российское жилье (особенно московское) стали сравнивать с ценами на аналогичную, но находящуюся в странах Европы, недвижимость. И европейские квартиры и дома явно выигрывают: и в цене (они существенно дешевле), и в техническо-интерьерных параметрах, и в ландшафтном оформлении, и в общем развитии всей прилегающей инфраструктуры. Второй дом «для себя» (как правило, у морских побережий) или жилье, купленное с целью вложения средств, небедные российские граждане все чаще и чаще присматривают в риэлторских предложениях. Этот интерес риэлторы и подогревают, понимая, что пока есть явное приторможение рынка недвижимости (количество сделок стало заметно меньше) в России, пока в Европе есть в наличии довольно приличные объекты недвижимости (которые существенно подешевели за последний год) и у ряда россиян есть «лишние» деньги, не воспользоваться этой ситуацией - упущенная прибыль.

«ПРОДАВАТЬ-ПОКУПАТЬ НЕЛЬЗЯ ЖДАТЬ»

Как уже отмечалось выше, есть два мнения.

Первое: через некоторую паузу цены на российскую недвижимость резко пойдут вверх (эта сфера останется практически единственной «сферой приложения средств»).

Второе: вследствие сокращения количества выданный ипотечных кредитов и вообще кредитования отрасли, рынок недвижимости в России «просядет» и надолго.

Исходя из последних событий на российских фондовых рынках, все чаще слышатся рекомендации - акции девелоперских компаний срочно продавать. Главная проблема застройщиков - это соотношение долга со средним уровнем денежного потока и стоимостью проектов. На мировых рынках финансов и недвижимости негативные явления сохранятся как минимум полгода - год, что означает невозможность доступа к западным деньгам для российских компаний. Отсюда и «замораживание» ряда крупных проектов. Владельцы и акционеры компаний не хотят ждать, когда даже имеющихся активов не хватит для расплаты по долгам. И, в отличие от банков, ни ЦБ, ни Минфин «спасать» застройщиков вряд ли будут.

В пользу же оптимистичного прогноза на рынке жилой недвижимости говорит тот факт, что более 60 процентов сделок сейчас фиксируются на вторичном рынке городской недвижимости и на него, как показывает практика, никакие кризисы финансовых рынков существенного влияния не оказывают. Более того, возможно рынок даже активизируется, так как покупатели, в надежде приобрести несколько подешевевшее жилье, усилят свои поиски, а некоторые продавцы, поддаваясь информационной атаке и панике, лихорадочно начнут продавать ранее купленные квартиры, в надежде сохранить средства. Но это только предположение.  Хотя это подтверждают следующие данные: за последнюю неделю на рынке вторичной жилой недвижимости Москвы объем предложения увеличился на тысячу квартир. Большая часть из них приобретена с инвестиционными намерениями. Однако, общая тенденция пока - ожидание. Что касается приобретения частными лицами квартир с целью сохранения средств, то аргумент слабый - с 2011 года в России вводится налог на имущество исходя из его рыночной стоимости (а не по оценке БТИ как сейчас). И это будут не те копейки, которые российские граждане, имея по несколько квартир, платят. Сумма будет набегать приличная.

В пользу же той версии, что цены на рынке недвижимости стабилизируются, а то и существенно снизятся, говорит факт явного уменьшения числа сделок, связанных с привлечением ипотечных кредитов, как и уменьшение объемов ипотечного кредитования в целом. Ипотека за последние пять-семь лет так расширила круг потенциальных покупателей, что ограниченные слабыми темпами строительства предложения ну никак не поспевали за все увеличивающимся год за годом спросом. Вывод - гигантские скачки цен на жилье в России за последние годы. Ипотеки не будет (ну, практически не будет), круг покупателей снизится, спрос станет меньше, цены стабилизируются. Кто за этот вариант?

Про низкие темпы строительства (они станут еще ниже вследствие сворачивания многих проектов) и все такую же высокую потребность в жилье среди россиян говорят и те аналитики, которые пророчат через полгода - год резкий подъем цен вверх. И никакие кризисные ситуации на фондовых рынках не удержат (и тем более не обрушат) цены, если в этом секторе экономики сработает железное правило: будет хороший спрос и будет мало предложений - цены, не смотря ни на что, будут расти.  Спрос тогда будут формировать в основном покупатели, средства у которых освободились в результате вывода их с фондового рынка и высокий уровень дохода значительной части россиян (москвичей, жителей крупных российских городов). По замечаниям некоторых аналитиков, когда на финансовых рынках появлялись первые признаки кризиса, доля инвестиционных покупателей, продающих ценные бумаги и вкладывающих в покупку жилья, увеличилась до 50 процентов.

А вот точно, что подешевеет на этом этапе, так это новостройки «в сваях». То есть, падение цен на 15-20 процентов стоит ожидать на тех объектах, строительство которых находится на первичной стадии, а также при плохих гарантиях со стороны застройщика. Это и демонстрируют цифры из регионов России. За август этого года новостройки в  сегменте «бизнес-класс» Нижнего Новгорода подешевели в среднем на 1,5 процента. В августе цена на новое жилье в Перми снизилась на 0,1 процент. В Новосибирске наметилась тенденция появления дисконта к объявленным ценам продаж (стоимость жилья в реальных сделках на 3-7 процентов стала ниже стартовой цены).

Пока пауза. Пока все ждут. Покупать-продавать нельзя ждать. Где поставить запятую?


Категории: Проектирование, консультации, финансы и другая деятельность, связанная со строительством , Недвижимость , Кредиты, страхование, другие финансовые услуги , Риэлторские компании

 




Menu:
 
 
Компании из каталога, соответствующие данной теме