ТЕНДЕНЦИИ

Несмотря на некое снижение темпов роста цен на жилую недвижимость в середине этого года, стоимость московского жилья продолжит дорожать. В среднем на 20-30 процентов в год. И это  - несмотря на увеличение объема предложений на рынке жилья (за счет вторичного жилья). На увеличение цен играют и такие факторы, как:

- строится в Москве нового жилья меньше, чем необходимо (особенно эконом-класса);

- рост доходов населения;

- приток инвестиционных ресурсов не достаточен.

Даже недавний мировой финансовый кризис не опустил московские цены ниже, чем на 10 процентов (на 15 процентов, если пересчитать в евро): торможение, а затем и падение мировых фондовых рынков, включая российский, привело к тому, что коллективные инвестиции в ценные бумаги потеряли для населения свою привлекательность; десятки миллиардов рублей, выведенные из ПИФов или не инвестированные в них, попали на московский рынок недвижимости, который традиционно рассматривается потребителями как надежный и доходный инвестиционный инструмент.

Более того, москвичи (а зачастую и россияне, проживающие в других городах) имеют недвижимость в Москве с целью ее дальнейшей перепродажи. Такую недвижимость аналитики уже называют инвестиционной (выжидают и готовы перепродать «лишнее» жилье порядка двух процентов москвичей). Плюс значительное увеличение доходов жителей столицы (средний доход москвичей в конце 2007 года - начале 2008 года вырос в среднем на 19 процентов), плюс увеличение объемов строительства в Москве жилья бизнес и элит-классов. Эти факторы и дают основание аналитикам прогнозировать дальнейший рост цен на жилую недвижимость в Москве.

Подмосковье же пока не может стать полноценной альтернативой московской недвижимости по ряду причин:

- в силу неразвитости транспортных коммуникаций: магистрали, соединяющие город и область, перегружены практически в любое время дня и ночи, что создает значительный дискомфорт для жителей области, не желающих терять работу в столице;

- неразвитость коммуникаций не способствует отъезду в Подмосковье тех жителей города, которые стремятся к улучшению своих жилищных условий: дело в том, что такое переселение слишком резко снизило бы их качество жизни. Поэтому сохранение значительных объемов строительства в Подмосковье не может служить полноценной защитой московского рынка жилья от «перегрева».

Что касается недвижимости Питера, то прогнозы неоднозначны. Некоторые аналитики считают, что по итогам года жилье в Петербурге подорожает на 50-80 процентов, а коммерческие объекты - на 20-50  в зависимости от сегмента. Такие цифры обусловлены в значительной степени последствиями глобального экономиче­ского кризиса: российские банки ужесточили условия выдачи кредитов строительным компаниям и гражданам, что привело к снижению темпов застройки и росту цен.

Но большинство опрошенных аналитиков и застройщиков считают, что говорить о кризисе на рынке недвижимости не стоит: рост цен обусловлен не только глобальной финансовой ситуацией, но и внутренней российской конъюнктурой. А она благоприятна: дорожает нефть, растут зарплаты, а значит, растут спрос на недвижимость и цены на нее. Это нормально, если рынок недвижимости проходит определенные циклы: подъемы и спады.  Даже если сейчас спад, то обязательно будет подъем: по статистике более 60 процентов населения страны нуждается в улучшении жилищных условий.

Правда, большинство финансистов настроено более пессимистично, и некоторые из них склонны считать текущее положение кризисом, который стимулируется зависимостью строительных компаний от ипотеки. Несколько цифр: на некоторых объектах до 80 процентов продаж происходит по ипотечной схеме, а в среднем по рынку эта цифра составляет около 25 процентов. Более того, небольшие российские банки (а на них приходится примерно 30 процентов рынка) негласно сворачивают программы кредитования первичного жилья и переориентируются на краткосрочные кредиты. Это может перекрыть гарантированный сбыт строящегося жилья и снизить темпы строительства.

Но эксперты отмечают, что кризис может стать и своеобразной «прививкой» для рынка, поскольку позволит очистить его от компаний-однодневок и повысить качество девелоперского продукта.

Что касается рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, то уже вполне зримой тенденцией становится вывод промышленных предприятий из центра города. А также переход от точечного редевелопмента к перепрофилированию промышленных зон в целые деловые зоны. На очереди - появление первой особой экономической (технико-внедренческой) зоны. Зона развития коммерческой недвижимости все активнее распространяется на Ленобласть (причем это не только склады и производства, но уже и торговля, развлечения, спорт и досуг). Постепенно освобождают неэффективно используемые территории военные ведомства (МЧС, Минобороны, МВД, ФСБ).

Будет увеличиваться и доля иностранного капитала. Зарубежных, а конкретно британских инвесторов в Питере, например, больше всего интересуют торговые помещения под развитие розничного бизнеса, а также здания, подходящие под создание гостиниц. Топ-менеджеры по развитию крупнейших западных компаний считают выгодными для себя проекты с 6-7-летним сроком окупаемости. Текущий уровень доходности в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости некоторые компании оценивают следующим образом: гостиницы - 10-12 процентов, действующие бизнес-центры класса А - 12-14 процентов, класса В - 14-16 процентов, класса С - 15-18 процентов, действующие гипермаркеты - 15-17 процентов, действующие склады классов А и В - 20-22 процентов. Однако при строительстве «с нуля» в этих сегментах можно добиться показателя доходности и в 40-50 процентов.

От иностранцев стараются не отставать и отечественные инвесторы. Особенно много москвичей, например, в крупных городах России: как грибы вырастают торговые комплексы на Урале, в Сибири, деньги вкладываются в современные офисные центры, развлекательные комплексы, центры логистики. Что касается строительства гостиниц, то здесь московские компании осторожничают: в региональных центрах спрос и окупаемость гостиничного фонда в разы ниже, чем в столичных российских городах.

На рынке московской коммерческой недвижимости будущее за профессионально оборудоваными складами и центрами логистики. Уже к 2009 году их доля вплотную приблизится к значению удельного веса складской недвижимости. Также из тенденций можно отметить децентрализацию данного сегмента. Значительная часть застройки придется на малоосвоенные районы, такие как восток и юго-восток Москвы.

По тенденциям развития земельного рынка в Санкт-Петербурге можно отметить следующее. Все большее распространение получает приобретение крупными игроками обширных территорий для комплексного освоения, кото­рое идет на смену уплотнительной застройке. Одной   из   тенденций   первич­ного   рынка   земельных  участков Санкт-Петербурга эксперты называют сни­жение его прозрачности, в том числе за счет того, что результаты торгов, инициируемых Фондом имущества
Санкт-Петербурга, в последнее время не публикуются в открытых источни­ках, как это практиковалось ранее.

Раз­витие рынка земельных участков подстегивается развитием рынка недвижимости. Интерес застрой­щиков и инвесторов к привлека­тельным территориям способствует росту цен на земельные участки, который в среднесрочной перспек­тиве сохранится на уровне 20-30 процентов в год, за исключением более интен­сивно растущих в цене участков вблизи КАД, Пулковского шоссе и других перспективных трасс - там цены на землю могут расти быстрее. Продолжит развиваться вторичный рынок земельных участков, в част­ности, будут осваиваться промыш­ленные территории, в которых зало­жен значительный резерв участков под строительство жилой и коммер­ческой недвижимости.

Первая часть статьи

Вторая часть статьи