allconstructions.com [ Lithuania (LT), Latvia (LV, RU), Poland (PL), UK (EN), Germany (DE) | anonsas.lt | leisureguide.info) | autoreviu.lt | visasverslas.lt | viskas.lt | agrozinios.lt

Комментарии: 1   Просмотры : 46

Москва скупает жилье у девелоперов
Печатать 2008-11-12 08:30  

Голоса посетителей 0.0 / Общая сума 0.0

«Без шума и пыли» в начале ноября в Московской городской Думе был принят ряд поправок в городской бюджет 2008 года. Практически единогласно московские депутаты проголосовали за поддержку в этом году и выделение 38 миллиардов рублей для столичных застройщиков. Предполагается, что эти деньги пойдут на приобретение акций ряда девелоперских компаний и приобретение части жилого комплекса для нужд мегаполиса. Нарастающий мировой финансовый кризис позволяет московским властям решить ряд актуальных проблем: выполнить свои обязательства по вводу в 2008 году социального жилья, существенно сократить очередь из остро нуждающихся в жилье москвичей и поддержать тот сектор столичной экономики, который наполняет бюджет Москвы более чем на треть. Решение принято, цифра озвучена. Осталось только понять какие московские компании-застройщики получат бюджетные деньги и по какой цене город купит у столичных девелоперов квадратные метры. На сегодняшний момент стоимость квадрата в жилом секторе Москвы составляет порядка 5700-6500 долларов. Исполнение столичного бюджета 2008 года ожидается профицитным, а большинству крупнеших российских девелоперов уже до конца этого года нужно отдать западным банкам многомиллионные кредиты. Выгода Москвы и застройщиков (пока не ясно конкретно каких) от принятого решения - налицо. Выиграют ли от этого жители Москвы, ожидая, что наконец-то раздутые цены на московское жилье рухнут, рынок выровняется, и можно будет покупать жилье по реальной стоимости?..

СИТУАЦИЯ

За первое полугодие текущего года в Москве было построено 1,16 миллионов кв. метров жилья. Эта цифра в половину меньше, чем аналогичный показатель 2007 года. Еще летом 2008 года московские власти опасались, что взятые на себя обязательства по строительству в столице социального жилья, не будут выполнены в полном объеме (планировалось построить порядка двух с половиной миллионов квадратных метров). Появилось даже постановление, которое предусматривало изменение расчета ставки арендной платы за землю (своего рода пени) для тех застройщиков, кто не соблюдает сроки строительных работ. Затягивание сроков ввода жилья в эксплуатацию грозило столичным девелоперам ростом ставки арендной платы и штрафными санкциями. Кризис поспел как нельзя вовремя: теперь у столичных властей появился шанс решить ряд социальных жилищных программ и стать держателем акций ряда компаний-застройщиков в надежде приумножить в обозримом будущем доходы городской казны.

Однако некоторые аналитики и скептики находят эту ситуацию не такой уж радужной. Забирая существенную часть жилой недвижимости в городские руки, искусственно будет поддерживаться и сохраняться дефицит жилья в столице. Да, очередники получат свои долгожданные метры, но остальные москвичи останутся один на один с нехваткой предложения на рынке жилья эконом-класса и пока еще непомерно завышенными ценами на московское жилье. Большего снижения цен на московскую недвижимость, чем на 10-15 процентов (в этом году) и 20-25 процентов (в 2009 году), аналитики не прогнозируют. На это уповают и застройщики. Готовясь к худшим временам начала 2009 года, девелоперы продолжают рассматривать дефицит жилья в России как чуть ли не единственный фактор, который через полтора-два года позволит ценам опять вырасти. Более того, аналитики и сторонники негативного рассмотрения инициативы московских властей о поддержке столичного строительного рынка, в один голос говорят об откровенном лобби и коррупционности подхода при принятии такого решения. Дескать, скупка жилья (пока еще неизвестно по каким ценам) позволяет сохранять сверхприбыли ряда приближенных компаний, поддерживая на плаву раздувшийся пузырь на рынке московской недвижимости. Еще бы немного, и девепоперы, риэлторы и банки (в залоге которых оказалась недвижимость застройщиков-должников) сами бы выставили на рынок эти же объекты только с существенным дисконтом и не за бюджетные деньги. Гнет процентов по взятым кредитам и финансовый кризис естественным путем сделали бы свое дело - цены бы на недвижимость выровнялись в соответствии со спросом. Москва ждать не стала.

ПОЗИЦИЯ МОСКВЫ

Если рассматривать позицию московского правительства в части наполнения городского бюджета, то на крах отрасли, которая давала столичной казне 35 процентов дохода, не обращать внимания нельзя. Плюс те дольщики, которые вложили свои средства в строительство домов, которые сегодня застройщики достроить не успевают. Социальные последствия от сложившейся ситуации на строительном рынке муниципальным властям тоже со счетов сбрасывать нельзя и от них не отмахнуться. Интересы налогоплательщиков, которые вложили свои средства в строительство (пока не рассматриваем перекупщиков и покупателей инвестиционных квартир) в надежде купить квартиру через год-два, тоже кто-то учитывать должен. Тем более, что многие из них нашли деньги только через ипотечные инструменты. Угроза потери (или существенное увеличение сроков ввода жилья в эксплуатацию) строящейся квартиры повлечет за собой угрозу невыплаты по ипотеке банку. И дальше - по кругу.

То, что правительство Москвы купит квартиры у застройщиков и существенно сократит число очередников, факт ясный и в его положительной трактовке никто не сомневается. Добавим только, что земли, которые не смогли освоить девелоперы, могут быть пущены под строительство муниципального жилья. Опять плюс. Неясны только перспективы приобретения акций компаний-застройщиков. Кризис может затянуться. И те дивиденды, которые московская власть надеется получить в будущем, могут обернуться не плюсом городской казне, а риском нерентабельного вложения бюджетных средств. С одной стороны, имея профицит бюджета (по итогам 2007 года - более 50 миллиардов рублей), московское правительство как грамотный игрок на рынке, покупает то, что сегодня дешево, но в среднесрочном прогнозе может дать прибыль, поступает дальновидно и продуманно (деньги должны работать). С другой же стороны, не имея гарантий окончания в ближайшей перспективе финансового кризиса, столичное правительство рискует деньгами налогоплательщиков, ставя под угрозу исполнение в будущем социальные и иные городские программы (в том числе инвестиционные) в следующем году.

Усугубляет двойственность положения и тот факт, что в России никто никогда не может гарантировать  объективность принятия решения и прозрачность движения финансовых средств. Конечно, будет создана рабочая группа по оценке ситуации и разработке критериев, которым должны соответствовать компании-соискатели на получение бюджетных субсидий. Конечно, будут проведены все профессиональные экспертизы и необходимые консультации, осуществлен «специальный контроль» и т.д. Только у ряда столичных застройщиков (да и у простых обывателей) останутся вопросы: почему именно та компания, почему именно по такой цене.

ПОЗИЦИЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ

Крупные компании замораживают проекты. Денег нет. Все, что «на бумаге», аналитики компаний и независимые эксперты рекомендуют отложить в долгий ящик. То, что уже строится, рекомендуют достраивать любыми средствами. А средств у компаний кот наплакал. Большинству московских застройщиков кредиты (или проценты по ним) придется отдавать уже до конца 2008 года. Новые кредиты взять (даже под сегодняшние банковские 20-25 процентов против прошлогодних 10-14) мало кому под силу. Многие сегодня говорят о том, что это еще «цветочки». «Ягодки» (то есть явные и осязаемые последствия для этого сегмента рынка) появятся в феврале-марте 2009 года. Пока еще деньги (пусть небольшие) у компаний остались, фактически они исчезнут к апрелю будущего года. После всех перетрубаций первой половины 2009 года, аналитики ожидают начало стабилизации ситуации.

Однако некоторым компаниям уже не до прогнозов. Краткосрочная задолженность со сроком погашения до конца текущего года таких гигантов как Mirax Group (454 млн долларов), "Системы-Галс" (35 млн долларов), ГК ПИК (985 млн долларов), AFI Development (259 млн долларов), ОПИН (104 млн долларов) и других - в совокупности  составляет 1,8 млрд долларов. Как отдавать? Многие подали заявку во Внешэкономбанк. Тому Центробанк РФ в рамках государственной программы антикризисных мер выделил 50 миллардов долларов. Эти деньги должны пойти погашение задолженности российских компаний перед западными кредиторами. Какие из российских компаний-застройщиков получат помощь от государства  - покажет время.

Это один из способов удержаться на плаву. Второе - госзаказ и поддержка московских властей. Многие говорят, что в  Москве строительство не остановится. В городском бюджете хватит денег на строительство и сотни тысяч и миллионов квадратных метров. И те компании, которые получат субсидии из столичного бюджета и работают по госзаказу, и удержатся на плаву. Правда, многие сомневаются, что поддержка со стороны московских властей будет оказана застройщикам, ориентированным на рынок массового жилья.  Говорят, что помогут «карманным» застройщикам, тем, кто уже в своем портфеле имеет до 50 процентов заказов от московского правительства.

О своей позиции в намерении поддержать компании-затройщики в октябре уже объявило правительство Санкт-Петербурга. Руководство Северной Столицы выссказало намерение выкупать замельные участки у тех компаний, которые не в состоянии завершить начатый проект. В Краснодарском крае в 2009 году руководство региона выделяет на поддержку строительного сектора полтора миллиарда рублей (на условиях паритетного финансирования): 500 миллионов - на обеспечение коммунальной инфраструктуры, миллиард - на субсидии для организаций, кто строит быстровозводимое малоэтажное жилье. В Рязани руководство области заявило о поддержке местных девелоперов. Помогать будут тем компаниям, кто возводит жилой сектор.

ПОЗИЦИЯ ГОСУДАРСТВА

Российским заемщикам из разных секторов экономики (в том числе и из строительного сектора) перед западными кредиторами в четвертом квартале этого года придется погасить задолженность на общую сумму 47,5 миллиардов долларов, в первом квартале 2009-го - 115,7 миллиардов. Пакет представленных Внешэкономбанку заявок уже превышает выделенные государством для рефинансирования зарубежных займов на этот год 50 миллардов долларов. Помогать будут тем компаниям (они гордо носят статус «системообразующие»), кто отвечает следующим критериям:

- компания-заемщик должна свою основную деятельность вести на территории России в реальном секторе экономики;

- деятельность компаний должна иметь важное значение либо для экономики региона, либо стратегических отраслей страны;

- рефинансированы за счет государства будут только те кредиты, которые привлекались для реализации инвестиционных проектов или приобретения активов в России;

- тем компаниям, которые самостоятельно привлекут софинансирование (разделят риски с государством);

- компаниям, утрата активов которых, может повлечь за собой негативные социальные риски.

Что касается поддержки именно компаний-девелоперов, то на федеральном уровне в России, в декабре этого года, будет разработан и представлен в Госдуму законопроект о приобретении государством жилья эконом-класса. Госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» за счет своих средств будет приобретать жилье для россиян. Такая инициатива будут осуществляться в рамках «Плана действий, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики». Согласно Плану, жилье эконом-класса в многоквартирных домах (в высокой стадии готовности)  в 2008-2009 годах будет выкупаться государством у затройщиков.

 


Категории: Проектирование, консультации, финансы и другая деятельность, связанная со строительством , Недвижимость , Оценка земли и другой недвижимости, Риэлторские компании

 



Комментарии


Kulinaras Niko
2008-11-18 14:44

корупция без очков видно


Menu:
 
 
Компании из каталога, соответствующие данной теме